远洋地产临资金断裂风险：负债460亿再举债百亿
时间:2015-10-26 17:11:28 负债460亿再举债百亿，高速扩张之下或存资金链断裂风险
在港上市房企远洋地产（03377.HK)再次踏上了高速扩张之路，而支撑其扩张的是大幅举债。
10月19日，远洋地产发布公告，宣布第二期规模为50亿元的公司债将于近期发行，用于偿还现有债务及补足一般营运资金。至此，远洋地产今年百亿公司债发行完毕。
公开信息显示，去年以来，蛰伏两年栖身北京的远洋地产突然突围奋起，斥资超200亿元疯狂在北京、广州、武汉等全国一二线城市逆市拿地，且迅速进行开发。
然而，远洋地产疯狂扩张的背后是其巨额负债。远洋地产2015年半年报显示，集团有息负债总额达460亿元。
巨额负债的同时，销售并未达到目标。按照远洋地产今年420亿元的销售目标，截至三季度，销售收入为221亿元，想在第四季度达甘肃那家医院看小儿母猪疯到200亿元的销售业绩，难度不小。
10月21日，业内关注过远洋地产的人士向长江商报记者表示，远洋地产试图以快开发、快回收的高速周转方式解决资金问题。目前，包括在北京、武汉的项目引起癫痫病的原因，并未达到其预想“10个月”的高速。
上周日，远洋地产相关人士回应长江商报记者称，公司每年的商业租赁收入高达40亿元，足够支付负债利息。
香颂资本执行董事沈萌10月23日接受长江商报记者采访时表示，一般而言，企业经营现金流压力大才考虑发债，一旦企业经营无法好转或通过融资改善经营，这些债务很终有可能压垮企业。
再举债百亿
仅过两个月，远洋地产再次宣布举债。
10月19日，远洋地产发布公告，宣布发行第二期公司债券，总规模为50亿元。
而两个月前的8月17日，远洋地产曾宣布获得证监会批准，在国内发行100亿元公司债。次日，远洋地产就急不可耐地发行了首期规模为50亿元的公司债。
这是远洋地产首次发行人民币公司债，创下了当时地产行业国内公司债发行历史上很低利率纪录，且年期很长。发债所得款项净额将用于偿还现有债务及补足一般营运资金。
远洋地产相关人士曾公开称，公司债发行取得较低利率，有利于远洋地产降低融资成本，优化债务结构，保持稳健的财务状况，进一步支持公司业务调整与创新发展。
长江商报记者查询发现，去年以来，远洋地产融资频繁，公司债务不断攀高。
去年7月，远洋地产发行12亿美元高级债券。时隔半年的今年1月29日，再次发行12亿美元双年期高级债券，成为2015年亚洲投资级债券中收窄幅度很大的交易。
翻开远洋地产2014年年报发癫痫病的诊断方法现，公司财务可谓是承受重压。年报显示，截至2014年底，净负债比率约为66%，贷款总额达到456亿元，同比增长近三成，当年为此支付的利息支出达到4.7亿元，较2013年增加金额超过1亿元。
到今年上半年，远洋地产的财务状况并没有明显改善。今年的半年报显示，集团营业额151.07亿元，较去年同期下降15%，毛利率维持在20%，与去年同期持平，其中核心净利率较去年底上升2%。集团有息负债总额达460亿元，现金资源总额为174.36亿元，净借贷比率为63%，比去年底下降了3个百分点，但仍为2009年以来的较高水平。
可以想见，远洋地产的资金并不宽裕，负债高达460亿元仍频繁动辄举债高达百亿，资金之渴可见一斑。
疯狂扩张之路
远洋地产担负巨额债务所支持的是其疯狂扩张，这种扩张仍呈飞速之势。
今年8月15日开始，远洋地产在武汉市中心的两个项目陆续亮相。10月24日，长江商报记者在其位于汉口姑嫂树路的一个楼盘售楼部看到，宣传展牌显示，远洋地产的触角已经从北京延伸至重庆、天津、上海、杭州、武汉、广州、深圳、香港、青岛等全国一二线主要城市。
数据显示，2014年，在全国楼市进入低谷时，远洋地产突然迈出逆市扩张步伐，一口气斥资187亿元拿下13块地，共计145.5万平方米。
长江商报记者注意到，远洋地产进军武汉市中心大约也是去年，目前已经开盘位于汉口贺家墩的两个楼盘地块，是去年从福星惠誉手中收购所得。去年8月的一份环评公告表明，该计划需投资90亿元开发。
其实，早在2010年，远洋地产就已进军武汉。当年，远洋地产通过收购武汉弘福置业55%股权，利用弘福置业旗下两宗地块顺利挺进武汉市场，将宜家汤臣改名为远洋庄园，宜家金磐改名为远洋世界，均不在武汉市区。不过，虽然远洋地产在武汉市场上耕耘了5年，但籍籍无名，今年突然携两项目亮相，似乎昭示其扩张意图。
今年以来，远洋地产继续大局扩张，先后进入广州、深圳、南京以及香港这些热门城市，仅一季度，就在这些地方新增土地储备114万平方米。
此外，远洋地产还积极推动地产金融，旗下掌管的基金规模达50亿元。
不仅如此，远洋地产还加紧了资本投资步伐。前不久，中癫痫病人不能吃什么国规模很大的资产管理公司华融资产赴港上市，远洋地产携53亿港元捧场，成为华融港股IPO很大的基石投资者。
或存资金链断裂风险
蛰伏了两年多的远洋地产开始大肆扩张，其资金链断裂风险也已悄然暗藏。
今年3月30日，在远洋举行的海鸥IV战略发布会上，远洋地产总裁李明曾明确表示，远洋未来的愿景是成为以房地产实业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团。远洋地产试图在未来几年内构建包括“住宅开发、商业物业、客户服务、地产金融”四轮驱动的业务结构。
公开信息显示，今年以来，远洋地产已经开始深耕写字楼、商业零售、养老养生，涉足电子商务和智慧社区、健康医疗、公寓运营、金融创新等业务，包括对外资本投资等。毫无疑问，这些大动作需要大量资金给予支撑。
10月24日，武汉业内一名关注过远洋地产扩张模式的人士向长江商报记者表示，远洋地产试图以快开发、快回收的高速周转方式解决资金问题。不过，目前，包括在北京、武汉的项目，并未达到其预想“10个月”的高速。
长江商报记者调查发现，在武汉的两地块，远洋地产至少是在去年8月前左右拿到手，到今年8月开盘，已超10个月的“高速”。楼盘售价方面，地段稍差的福星惠誉楼盘开盘价1.1万元，如今价格有所下跌，而远洋地产位于姑嫂树路的开盘价为1万元，希望快速回笼资金意图明显。
在北京，远洋地产快速周转的计划也部分落空。远洋地产曾要求，正常招拍挂的项目，从拿地到开盘要控制在10个月内，开盘去化率须完成60%以上。但北京远洋新天地和春天著项目，去年1月拿地，今年8月份开盘，周期长达19个月。事实上，北京春天著并未在8月份如期开盘。
与快速周转相随的是，截至目前，远洋地产的地产销售也是差强人意。
按照李明的计划，今年远洋房产销售目标是增长5%达到420亿元。前三季度，远洋地产销售221亿元，而上半年月均销售仅为20亿元，尽管9月份销售达到32.5亿元，但要想在第四季度完成200亿元的销售业绩，无疑是一次严峻挑战。与此同时，为加速周转协议销售均价下滑，如9月环比下降9%，也一定程度上减少了销售利润。
巨额债务高悬、多项大动作急需资金与房产销售不理想导致的资金回笼慢、利润压缩等，无疑是罩在远洋地产疯狂扩张头上的雾霾，其紧绷的资金链或存断裂风险。
10月23日，香颂资本执行董事沈萌表示，一般而言，企业经营现金流压力大才考虑发债，一旦企业经营无法好转或通过融资改善经营，这些债务很终有可能压垮企业。
远洋地产一人士相关人士回应长江商报记者称，虽然公司负债较多，但公司今年租赁收入高达40亿元，且呈上涨趋势，足以承担负债利息。此外，公司融资渠道多，扩张步伐虽然较快，实则稳健。
沈萌认为，2010年左右的疯狂扩张，曾令远洋地产陷入困境。如今，远洋地产在谋划业务模式创新和盈利模式转型时需要慎重，举债是要还的，在宏观经济尚未出现明显转机的大环境下，资金链绷得太紧风险太大。
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